Aroundtown Aktie: Goldman sieht Refinanzierungsfalle

Goldman Sachs stuft Aroundtown von „Neutral“ auf „Sell“ ab. Der Grund: Der Immobilienkonzern muss Schulden zu deutlich höheren Zinsen ersetzen, und das frisst Gewinn. Die Aktie fiel im frühen Handel um 2,4 Prozent auf 1,44 Euro und notiert damit auf dem tiefsten Stand seit mehr als drei Jahren. Im MDAX gehörte sie zu den schwächsten Werten.

Zinslast wächst schneller als das Ergebnis

Analyst Jonathan Kownator senkt das Kursziel von 1,80 auf 1,30 Euro, das niedrigste am Markt. Seine Rechnung: Rund 5,6 Milliarden Euro Schulden, die 2026 bis 2028 auslaufen, müssen zu etwa 5,5 Prozent refinanziert werden. Bisher kosten sie nur 1,4 bis 1,8 Prozent.

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zur Jahresmitte bei 2,4 Prozent. Goldman erwartet bis 2030 einen Anstieg auf etwa 4,5 Prozent.

Die Nettofinanzierungskosten wachsen laut Prognose jährlich um rund 18 Prozent. Das operative Kernergebnis legt dagegen nur um etwa 2,4 Prozent zu. Unterm Strich sinkt der Gewinn je Aktie jährlich um etwa 3 Prozent, auf rund 0,23 Euro im Jahr 2028 nach 0,26 Euro in 2025.

Verschuldung nähert sich den Grenzen

Auch die Bilanz gerät ins Visier. Der Zinsdeckungsgrad dürfte bis 2030 von 3,3 auf etwa 2,2 fallen. Das liegt nah an der Kreditklausel von 1,8. Zudem unterstellt Goldman steigende Renditen bei Immobilien und senkt die Schätzung für den Nettovermögenswert um mehr als 40 Prozent. Die Beleihungsquote käme damit auf 48 Prozent. Der Vorstand peilt höchstens 45 Prozent an.

Büros machen gut ein Drittel des Portfoliowerts aus. Dort stieg der Leerstand zuletzt auf 13,6 Prozent, und rund 27 Prozent der Gewerbemietverträge laufen 2027 und 2028 aus.

Die Aktie handelt bereits mit einem Abschlag von etwa 78 Prozent auf den geschätzten Nettovermögenswert für 2026. Goldman verweist allerdings darauf, dass der Abschlag schon größer war. Weiteres Risiko sieht die Bank bei steigenden Refinanzierungskosten.

Sinkende Zinsen oder zusätzliche Verkäufe könnten die Sorgen um die Verschuldung dämpfen. Verkäufe würden aber ebenfalls auf das Ergebnis drücken. Aroundtown verfügte zur Jahresmitte über 3,9 Milliarden Euro an liquiden Mitteln.

Goldmans Gewinnschätzung je Aktie für 2026 liegt 7 Prozent unter dem Marktkonsens. Mit 1,30 Euro bleibt das Kursziel gut 10 Prozent unter dem aktuellen Kurs.