Branicks Group Aktie: Fallen die vergleichbaren Mieten erneut?

Die Zustimmung der Gläubiger prägt die Sanierungserzählung bei Branicks; Felix Baarz spricht mit Dieter Jaworski darüber, welche wirtschaftliche Substanz sie trägt. Unterhalb der Finanzierungsverhandlungen stehen rückläufige vergleichbare Mieten und die Beständigkeit der Verwaltungsgebühren zur Debatte, während der vollständige Vollzug der Sanierung noch aussteht.

Branicks Group (DE000A1X3XX4) — Schlusskurse 12.05.2026 bis 06.11.2026, Angaben in EUR. Stand: 06.11.2026.

Felix Baarz: Welche belastbare Substanz bekommt ein Aktionär bei Branicks für 0,32 Euro je Aktie?

Dieter Jaworski: Einen Anteil an einem Immobilienbestand und einer etablierten Verwaltungsplattform, deren Ertragskraft unter erheblichem Finanzierungsdruck steht. Der niedrige Stückpreis sagt über eine günstige Bewertung wenig aus. Entscheidend ist, was nach den Ansprüchen der Gläubiger und den notwendigen Investitionen für die Aktionäre übrig bleibt.

Die Plattform hat durchaus Gewicht: Zum 30. Juni 2026 betreute Branicks einschließlich Eigenbestand Immobilien im Wert von 10,1 Milliarden Euro. Daraus folgt allerdings noch kein überlegener Ertrag auf das eingesetzte Kapital. Ein dauerhafter Kostenvorsprung je betreutem Gebäude ist nicht nachgewiesen.

Am ehesten überzeugen mich die laufenden Verwaltungsmandate. Eingespielte Abläufe und Objektkenntnis erschweren einen Wechsel des Verwalters. Das trägt einen Teil der Einnahmen. Beim eigenen Immobilienbestand verlangt die behauptete Qualität deutlich mehr Belege.

Felix Baarz: Sie sagen: „Das trägt einen Teil der Einnahmen.“ Im ersten Halbjahr 2026 blieben die wiederkehrenden Gebühren stabil. Warum reicht Ihnen dieser Belastungstest nicht als Beleg für ein geschütztes Geschäft?

Dieter Jaworski: Weil stabile Gebühren zunächst Kundenbindung belegen. Ob Branicks höhere Preise durchsetzen oder dauerhaft günstiger arbeiten kann als andere Verwalter, bleibt offen. Die institutionell verwalteten Immobilienwerte gingen gegenüber dem Vorjahresstichtag zurück. Die Gebühren hielten sich erfreulich; daraus würde ich noch keine unangreifbare Stellung ableiten.

Bei deutschen Büro- und Logistikgebäuden zählt lokale Arbeit: Vermietungsteams müssen das einzelne Objekt und seine Nutzer kennen. Internationale Kapitalgeber können ihre Verwaltungsmandate trotzdem an andere Anbieter vergeben. Einen Netzwerkeffekt, bei dem jeder zusätzliche Kunde die Plattform für alle anderen wertvoller macht, erkenne ich hier nicht.

Und der Eigenbestand liefert den härteren Test. Zum 30. Juni 2026 waren die vergleichbaren annualisierten Mieten rückläufig, während der Leerstand gegenüber Ende 2025 zunahm. Langfristige Verträge verschaffen Zeit. Bei der nächsten Vermietung muss sich der Schutz erneut bewähren.

Felix Baarz: Beim Gläubigervotum am 20. Oktober unterstützten 99 Prozent der abgegebenen Stimmen die Neustrukturierung. Ist Ihre Skepsis angesichts dieser Zustimmung nicht überzogen?

Dieter Jaworski: Aus der Zustimmung lässt sich keine besondere Stärke des Geschäfts ableiten. Dafür müssten Sie zeigen, dass Kunden höhere Preise akzeptieren und auch in schlechten Zeiten bleiben. Die Gläubiger haben zunächst den vorgeschlagenen Weg unterstützt.

Felix Baarz: Wie gefährlich ist es für die Aktionäre, dass zwischen dieser Zustimmung und einer vollzogenen Sanierung noch technische Bedingungen stehen?

Dieter Jaworski: Erheblich, weil die Finanzierung dem Geschäft weiterhin den Handlungsspielraum vorgibt. Branicks nennt als spätesten Umsetzungstermin den 31. März 2027. An diesem Datum hängt für mich die Voraussetzung, überhaupt wieder stärker über die laufende Bewirtschaftung sprechen zu können.

Das Votum vom 20. Oktober hat den Sanierungsweg gestützt. Es hat die umfassende Sanierung nicht abgeschlossen. Die zuvor gemeldete unmittelbare Fortbestandsgefährdung zeigt, wie empfindlich die Konstruktion auf fehlende Vollzugsbedingungen reagiert.

Selbst nach dem Vollzug bleiben Verkäufe und Investitionen anspruchsvoll. In einem dünnen Immobilienmarkt lässt sich ein bilanzieller Wert nicht auf Bestellung zu Geld machen. Wer verkaufen muss, hat wenig Verhandlungsmacht. Das wiegt für mich schwerer als die Hoffnung auf eine allgemeine Erholung des Büromarkts.

Felix Baarz: Nach der wirksamen Ausgabe der Bezugsaktien weist Branicks nun 84.213.117 Stimmrechte aus. Was müsste operativ passieren, damit Sie Ihre skeptische Einschätzung trotz der größeren Aktienzahl revidieren?

Dieter Jaworski: Entscheidend wäre ein Geschäft, das sich aus eigener Kraft stabilisiert. Die Aktienausgabe verändert, auf wie viele Aktien sich der verbleibende Unternehmenswert verteilt; bessere Gebäude oder stärkere Kundenbeziehungen entstehen dadurch nicht. Ob daraus Wert je Aktie erwächst, muss die Bewirtschaftung erst zeigen.

Ich lege mich auf einen überprüfbaren Punkt fest: Meine harte Einschätzung der Preissetzungsmacht unterstellt einen erneuten Rückgang der vergleichbaren Mieten im nächsten verfügbaren Bericht. Bliebe dieser Rückgang aus, müsste ich diese Einschätzung überdenken. Eine Stabilisierung wäre noch kein Beleg für einen dauerhaften Wettbewerbsvorteil, würde meiner These aber einen wichtigen Beleg entziehen.

Dafür kommt es stark auf die Qualität der einzelnen Gebäude an. Steigende Büropräsenz hilft attraktiven Flächen eher als austauschbaren Beständen. Der Fokus auf energieeffiziente Gebäude passt dazu, verlangt gegebenenfalls aber auch Investitionen. Für eine über den Zyklus überzeugende Kapitalrendite müssen die zusätzlichen Erträge diese Ausgaben tragen.

Felix Baarz: Sie machen den vollständigen Vollzug bis spätestens 31. März 2027 zur Voraussetzung. Welches Gesamturteil folgt daraus für die Aktie, wenn Branicks diese Voraussetzung erfüllt?

Dieter Jaworski: Auch bei fristgerechtem Vollzug bliebe Branicks für mich eine Sanierungswette mit begrenzter nachgewiesener Geschäftsqualität. Die Verwaltungsmandate verdienen Anerkennung; den schwachen Beleg für Preissetzungsmacht gewichte ich schwerer. Der niedrige Aktienpreis reicht mir deshalb nicht für das Urteil „günstig“. Ich würde nach dem Vollzug vor allem auf die vergleichbaren Mieten schauen.