Realty Income Aktie: Europa liefert Realty Income Kapital ohne billige neue Aktien

Realty Income gilt als Inbegriff des verlässlichen Dividendenzahlers, gerade wurde die monatliche Ausschüttung zum 136. Mal in Folge angehoben. Darunter arbeitet ein Wachstumsmodell, das vom Abstand zwischen Ankaufsrenditen und Finanzierungskosten lebt, und dieser Abstand gerät bei US-Anleiherenditen um fünf Prozent unter Druck.

Wie viel davon schon im Preis steckt und was das frisch vollzogene Joint Venture mit KKR daran ändert, darüber spricht Dieter Jaworski mit Felix Baarz.

Realty Income (US7561091049) — Schlusskurse 07.04.2026 bis 02.10.2026, Angaben in EUR. Stand: 02.10.2026.

Felix Baarz: Wie viel Zukunft ist im heutigen Bewertungsniveau von Realty Income überhaupt noch eingepreist?

Dieter Jaworski: Erstaunlich wenig. Bei einem Kurs um 54 Dollar zahlt man rund das Zwölffache dessen, was das Management für 2026 an AFFO je Aktie in Aussicht stellt. AFFO ist der bereinigte operative Mittelzufluss, also das Geld, das nach Instandhaltung wirklich für die Ausschüttung übrig bleibt.

Umgekehrt gerechnet ergibt das gut acht Prozent Ertragsrendite, während die zehnjährige US-Staatsanleihe um die fünf liegt. Dafür bekommt man ein Geschäft, das nach dem zweiten Quartal 2026 die Prognose noch angehoben hat und mit rund vier Prozent wächst.

Bescheiden, keine Frage. Der Kurs verlangt allerdings auch nichts Heroisches. Er unterstellt im Grunde, dass dieser Vermieter jahrelang auf der Stelle tritt, und diese Erwartung hat das Geschäft bis Ende Juni jedenfalls übertroffen.

Felix Baarz: Der Konsens hat die Kursziele reihenweise gekappt, Scotiabank verweist ausdrücklich auf überdurchschnittliche Zinssensitivität. Warum soll ein Titel, der so stark an den Anleiherenditen hängt, ausgerechnet bei fünf Prozent attraktiv sein?

Dieter Jaworski: Die Zinssensitivität bestreite ich gar nicht. Sie ist der Schwachpunkt dieses Modells. Realty Income kauft Immobilien mit einer Anfangsrendite um sieben Prozent und finanziert sie über Anleihen und neue Aktien.

Die Differenz, der sogenannte Spread, ist die ganze Maschine. Steigen die Renditen, wird Fremdkapital teurer. Fällt der Kurs, muss man für jeden neuen Euro Eigenkapital mehr Aktien hergeben. Das Modell ist reflexiv, es verstärkt sich selbst in beide Richtungen, und deshalb verstehe ich die Abstufungen.

Was mich trotzdem ruhig bleiben lässt: Die Mieten für 2026 sind vertraglich weitgehend gebunden, das laufende Jahr ist im Kasten. Der Schaden landet im Wachstum 2027, und dort rechnet der Konsens ohnehin nur noch mit rund drei Prozent. Wer jetzt abstuft, bestraft eine Verlangsamung, die schon in den Schätzungen steht.

Felix Baarz: Sie sagen, der Spread sei „die ganze Maschine“. Wenn diese Maschine an den Eigenkapitalkosten hängt und die mit jedem schwächeren Kurs steigen, läuft sie dann nicht gerade rückwärts?

Dieter Jaworski: In den USA würde sie zumindest stottern, wenn Realty Income nur dort Geld holen könnte. Deshalb halte ich das Joint Venture mit KKR, das Ende September vollzogen werden sollte, für wichtiger als jede Schlagzeile dieses Monats. KKR zahlt 528 Millionen Euro für 49 Prozent an 54 Objekten in Spanien, Irland, Polen und den Niederlanden.

Mehrheit und Management bleiben bei Realty Income. Bewertet wurde das Paket zu einer Cap Rate, also einer Anfangsrendite, von 5,9 Prozent. Übersetzt heißt das: Man gibt Anteile am Bestand zu einem Preis ab, der spürbar über dem liegt, zu dem man selbst zukauft.

Europa liefert Realty Income Kapital ohne billige neue Aktien, und das auch noch in Euro, außerhalb des US-Zinsumfelds. Genau hier kann meine These aber auch kippen. Der Finanzvorstand nennt selbst geringeres Transaktionsvolumen als größtes Ergebnisrisiko bei dauerhaft hohen Zinsen.

Am 2. November will ich deshalb vor allem eines hören: dass das Investitionsziel von rund 10 Milliarden Dollar für 2026 steht. Wird es spürbar zusammengestrichen, ohne dass die Partnerkapital-Seite die Lücke füllt, liege ich falsch. Dann bleibt ein Anleihe-Ersatz mit Mietrisiko übrig.

Felix Baarz: Ein Risiko streifen Sie nur. Fast zwei Drittel der annualisierten Basismiete stammen von Mietern ohne Investment-Grade-Rating. Ist das in einem Hochzinsumfeld nicht die eigentliche Zeitbombe?

Dieter Jaworski: Zeitbombe ist ein großes Wort. Den Zünder müssten Sie mir schon zeigen. Die 65,7 Prozent sagen zunächst nur, dass diese Mieter kein erstklassiges Rating tragen, und viele Filialisten und Mittelständler lassen sich gar nicht erst einstufen.

Wo sehen Sie den Ausfall? In den Zahlen bis zum zweiten Quartal 2026 lese ich ihn nicht. Ein Vermieter mit bröckelnder Mieterbasis hebt seine Jahresprognose nicht an. Hinzu kommt die Streuung über rund 1.600 Kunden in etwa 90 Branchen, da reißt kein einzelner Pleitefall ein Loch.

Zugestehen will ich Ihnen etwas anderes: Echte Bindung gibt es hier kaum. Findet ein Mieter am Vertragsende einen günstigeren Standort, zieht er weiter. Das wäre ein schleichendes Risiko, ablesbar an Verlängerungen über Jahre hinweg.

Felix Baarz: Gerade kam die 136. Dividendenerhöhung in Folge. Ist diese Serie nicht vor allem ein Beruhigungsmittel, mit dem sich Anleger über die Zinsfrage hinwegtrösten?

Dieter Jaworski: Ein bisschen, ja. So eine Serie ist ein Versprechen, das ein Vorstand mit fast allen Mitteln verteidigen wird, und das kann irgendwann zur Fessel werden. Über den richtigen Preis der Aktie sagt sie mir gar nichts.

Felix Baarz: Sie haben die rund 10 Milliarden Dollar Investitionsvolumen zur Messlatte gemacht. Angenommen, das Ziel steht am 2. November: Ist der heutige Abschlag dann eine Fehlbewertung, oder bleibt Realty Income für Sie auch so ein reines Zinsspiel?

Dieter Jaworski: Steht das Ziel, ist der Abschlag zu groß. Ich lande dann bei einem fairen Niveau um 57 Euro. Das deckt sich mit dem Konsens, und darauf bilde ich mir nichts ein. Mein Punkt ist die Schieflage. Der Kurs preist bereits Zinsen ein, die lange hoch bleiben, und ein Wachstum, das auf drei Prozent abbremst.

Bestätigt das Management im November das Volumen, fällt die größte Unbekannte weg. Übrig bleibt ein Vermieter, der großen Portfoliodeals mit einem Finanzierungsvorsprung nachgeht, den NNN, W.P. Carey oder Agree schlicht nicht haben, und das zum Preis eines Bestandshalters ohne Perspektive.

Kassiert das Management das Ziel dagegen, hatte der Markt recht, und ich war zu früh dran. Zinsabhängig bleibt die Aktie in beiden Fällen. Im ersten zahlt man für diese Abhängigkeit allerdings fast nichts mehr extra.