Vonovia: 46,57 Euro Substanzwert je Aktie

Die Mieten steigen, die Wohnungen sind voll. Am operativen Geschäft von Vonovia gibt es wenig auszusetzen. Die Börse honoriert das kaum. Mit 21,50 Euro notiert die Aktie fast elf Prozent schwächer als zum Jahreswechsel. Der Grund ist simpel. Ein steigendes Zinsniveau bedroht die Bewertung des riesigen Immobilienportfolios.

Zinsen belasten den Buchwert

Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen im Juni um weitere 25 Basispunkte angehoben. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren aktuell bei gut 3,1 Prozent. Die Folge: Höhere Diskontierungssätze für die Immobilienbewertung.

Genau hier liegt das Risiko für den nahenden Halbjahresstichtag. Der Markt achtet nun darauf, ob der Zinsanstieg zu neuen Abwertungen im Bestand führt. Ende des ersten Quartals lag der Substanzwert je Aktie noch bei 46,57 Euro. Das ist mehr als das Doppelte des aktuellen Börsenkurses.

Starker Cashflow als Puffer

Gegen den Zinsdruck steht ein stabiles Fundament. Im ersten Quartal kletterte die Durchschnittsmiete auf 8,46 Euro pro Quadratmeter. Die Vermietungsquote erreichte 97,7 Prozent. Das organische Mietwachstum lag bei vier Prozent.

Dieser verlässliche Cashflow ist das stärkste Argument gegen weitere Bewertungsabschläge. Das bereinigte operative Ergebnis im Mietsegment stieg zuletzt um über sechs Prozent. Die Mieteinnahmen fließen fast vollständig auf die Konten des Konzerns.

Frisches Geld für den Schuldenabbau

Um den Refinanzierungsbedarf zu decken, hat Vonovia kürzlich eine Wandelanleihe platziert. Die Papiere laufen bis Sommer 2031. Sie bringen dem Unternehmen dringend benötigtes Kapital. Für das Jahr 2026 stehen Anleihetilgungen von bis zu 2,3 Milliarden Euro an.

Der Vorstand will die Verschuldung konsequent senken. Bis Ende 2028 soll der sogenannte Loan-to-Value auf rund 40 Prozent fallen. Aktuell liegt diese Beleihungsquote noch bei gut 45 Prozent.

Charttechnische Gegenbewegung

Rückenwind bekommt das Unternehmen von der strukturellen Wohnungsnot. In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Hohe Baukosten und teure Kredite bremsen Neubauprojekte massiv aus. Das sichert die hohe Auslastung im Vonovia-Bestand.

Am Aktienmarkt zeigt sich derweil eine leichte Entspannung. Auf Wochensicht legte der DAX-Titel um gut vier Prozent zu. Damit eroberte der Kurs wichtige kurzfristige Durchschnittslinien zurück. Bis zum langfristigen 200-Tage-Trend bei 24,35 Euro fehlt allerdings noch Schwung.

Trotz der Unsicherheiten rund um die Portfoliobewertung hält das Management an seinen Zielen fest. Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Vonovia ein bereinigtes operatives Ergebnis von bis zu 3,05 Milliarden Euro. Der anstehende Quartalsbericht liefert die konkreten Zahlen zur neuen Immobilienbewertung.