Vonovia Aktie: Barclays senkt Kursziel

Vonovia bekommt die Folgen steigender Anleiherenditen zunehmend zu spüren. Der anhaltende Renditeanstieg belastet nicht nur die Bewertung des Immobilienportfolios, sondern verschlechtert auch die Refinanzierungsbedingungen für die bestehenden Schulden des Konzerns, wie Medienberichten zufolge in dieser Woche deutlich wurde. Für einen Immobilienkonzern mit hohem Fremdkapitalanteil trifft dieser Trend den Kern des Geschäftsmodells.

Bereits in der vergangenen Woche hatten Kurszielsenkungen von Barclays und Goldman Sachs für Bewegung gesorgt. Goldman Sachs reduzierte sein Kursziel von 34,20 Euro auf 29,50 Euro, beließ die Einstufung jedoch bei „Buy“. Analyst Jonathan Kownator begründete den Schritt nach Auswertung des Halbjahresberichts mit gestiegenen Kapitalkosten.

Barclays ging deutlich weiter: Die britische Bank senkte ihr Kursziel von 23,00 Euro auf 20,00 Euro und bestätigte die Einstufung „Underweight“. Analyst Paul May stellte sein Bewertungsmodell für die gesamte Branche grundlegend um und stützt sich seither primär auf den freien Cashflow statt auf klassische Substanzwert-Ansätze.

Renditeanstieg als Belastungsfaktor

Die neue Gewichtung des Cashflows durch Barclays fällt in eine Phase, in der steigende Zinsen am Anleihemarkt die gesamte Immobilienbranche unter Druck setzen. Höhere Renditen verteuern nicht nur künftige Refinanzierungen, sie drücken auch rechnerisch auf die Bewertung bestehender Immobilienbestände.

Für Vonovia mit seinem umfangreichen Wohnungsportfolio bedeutet das einen doppelten Gegenwind: sinkende Bewertungsansätze auf der Aktivseite und steigende Finanzierungskosten auf der Passivseite.

Der Kurs spiegelt diese Gemengelage wider. Am Freitag schloss die Aktie bei 19,84 Euro, ein Minus von 0,4 Prozent gegenüber dem Vortag. Damit notiert das Papier nur noch knapp über seinem 52-Wochen-Tief von 19,53 Euro, das erst am 9. Juni erreicht wurde – der Abstand beträgt gerade einmal 1,6 Prozent. Verglichen mit dem 52-Wochen-Hoch von 28,88 Euro, aufgestellt Ende Februar, hat die Aktie damit rund ein Drittel ihres Wertes eingebüßt.

Anleger zwischen zwei Lesarten

Die Spanne der beiden Kursziele – 20,00 Euro bei Barclays gegenüber 29,50 Euro bei Goldman Sachs – zeigt, wie unterschiedlich Analysten die Lage bei Vonovia derzeit einschätzen. Während Goldman Sachs trotz der Kürzung an einer Kaufempfehlung festhielt, sieht Barclays mit der geänderten Methodik strukturelle Risiken für den gesamten Sektor.

Operativ hatte Vonovia zuletzt mit dem Verkauf eines Portfolios von 975 Wohnungen am Standort Lüneburg für 55 Millionen Euro seine Strategie zur Konzentration auf strategische Kernbestände bekräftigt – ein Schritt, der jedoch angesichts der Debatte um Kapitalkosten und Refinanzierung in den Hintergrund trat.

Am Freitag zeigte sich die Aktie im Tagesverlauf nahezu unverändert und blieb damit hinter der positiven Entwicklung des DAX zurück, während das Handelsvolumen gegenüber dem Vortag deutlich zurückging – ein Hinweis darauf, dass viele Anleger nach der turbulenten Vorwoche zunächst abwarten.

Für die kommenden Wochen dürfte die Entwicklung der Anleiherenditen der entscheidende Faktor für die Kursrichtung bei Vonovia bleiben. Solange sich am Zinsumfeld nichts Grundlegendes ändert, bleibt der Spielraum für eine Erholung begrenzt.