Vonovia Aktie: Bis zu sieben Jahre Zinsbindung verschieben Vonovias Kapitalprobe

Die Kursziele für Vonovia reichen von 20 bis 45 Euro. Zugleich wird in Berlin über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände gestritten, während der Konzern in neue Heiztechnik investiert. Welches Risiko für die Bewertung schwerer wiegt, haben wir Dieter Jaworski gefragt.

Vonovia (DE000A1ML7J1) — Schlusskurse 15.04.2026 bis 12.10.2026, Angaben in EUR. Stand: 12.10.2026.

Felix Baarz: Sie legen bei Vonovia den Finger auf Sanierungskosten. Bei rund 40 Milliarden Euro Nettofinanzschulden klingt das nach einem Umweg um das viel größere Zinsrisiko. Unterschätzen Sie es?

Dieter Jaworski: Die Schulden sind der offensichtliche Hebel, geschenkt. Nur bestreite ich die Folgerung, dass damit schon die nächste Belastung der Bilanz beschrieben wäre. Vonovias Zinsbindung reicht im Durchschnitt sechseinhalb bis sieben Jahre; sie verschiebt die unmittelbare Rechnung.

Geld für Heiztechnik und Handwerker muss dagegen heute bereitstehen. In Bielefeld setzt Vonovia für die Umstellung von 112 Wohnungen rund 890.000 Euro ein. Aus einem Projekt lässt sich kein Konzernpreis ableiten. Der Markt diskutiert die Zinsen breit – wie viel Geld bis zur Anschlussfinanzierung im Bestand gebunden wird, erscheint mir weniger beachtet.

Felix Baarz: Sie sagen, die Zinsbindung „verschiebt die unmittelbare Rechnung“. Wird sie für Vonovia später nicht einfach noch größer?

Dieter Jaworski: Ja, das kann passieren. Zeit allein bezahlt keine Rechnungen. Sie hilft nur, wenn Vonovia bis dahin Geld zurückhält und seine Ausgaben im Griff behält.

Felix Baarz: Rund 130.000 Berliner Wohnungen von Vonovia stehen in der Vergesellschaftungsdebatte. Warum gewichten Sie diesen Streit trotzdem geringer als die Ausgaben für den Bestand?

Dieter Jaworski: Rund 130.000 Wohnungen machen Berlin zu einem materiellen Risiko. Solange die SPD die Vergesellschaftung ablehnt, behandle ich einen Verlust dieser Bestände jedoch nicht als feststehend. Gibt sie diese Haltung auf, kippt meine Gewichtung: Dann werden Eigentumsfrage und mögliche Entschädigung für die Bewertung vorrangig. Über deren Höhe lässt sich mit den vorliegenden Fakten nicht seriös urteilen.

Felix Baarz: Ihr faires Niveau liegt praktisch beim Analysten-Konsens. Was leistet Ihre Bewertung, wenn am Ende dieselbe Zahl herauskommt?

Dieter Jaworski: Eine Zahl wird nicht besser, weil sie originell ist. Mein faires Niveau liegt bei rund 26 Euro. Vonovias dicht gebündelte Bestände und die eigene Handwerker-Ausbildung sind für mich echte Kostenvorteile, gerade wenn Fachkräfte für Arbeiten an vielen Wohnungen gebraucht werden.

Bei der Finanzierung tritt der Konzern allerdings auf einem internationalen Kapitalmarkt an; lokale Größe schützt ihn dort nicht vor teureren Zinsen. Deshalb hängt mein Urteil stärker daran, ob nach den Arbeiten am Bestand Geld für den Schuldenabbau übrig bleibt, als an der nächsten Mietprognose.

Felix Baarz: Mit Veveus bietet Vonovia seit Oktober Verwaltungsleistungen für fremde Eigentümer an. Was müsste dieses Geschäft leisten, damit Ihr Vorbehalt zur Kapitalbindung hinfällig wird?

Dieter Jaworski: Veveus müsste dauerhaft Geld einbringen, ohne selbst viel Geld zu binden. Vonovia verwaltet bereits Wohnungen für Dritte; offen ist, wie ertragreich sich die eigene Organisation auf weitere fremde Bestände übertragen lässt.

Meine These scheitert, wenn Vonovia die Sanierungen aus laufenden Einnahmen trägt und dabei die Schulden senkt. Dann hätte ich den Druck auf die verfügbaren Mittel überschätzt. Ein neuer Name allein schafft diesen Nachweis nicht.

Felix Baarz: Rund 130.000 Berliner Wohnungen stehen im Streit. Welches Urteil fällen Sie für Vonovia?

Dieter Jaworski: Berlin kann meine Rechnung kippen, falls die SPD ihre Haltung ändert. Bis dahin wiege ich den laufenden Geldbedarf für den Bestand und die spätere Anschlussfinanzierung schwerer. Vonovia hat Substanz, und der Bewertungsabschlag erscheint mir zu groß. Diese Einschätzung steht allerdings auf der Voraussetzung, dass für den Schuldenabbau tatsächlich Geld übrig bleibt.