Vonovia Aktie: Freier Cashflow bricht ein

Vonovia steckt in einer Phase, in der Analysten weniger auf den Buchwert der Immobilien schauen als auf den freien Cashflow des Konzerns – und genau dort liegt derzeit das Problem. Goldman Sachs strich den Wohnungskonzern am Montag von der Buy-Liste, senkte die Einstufung auf „Neutral“ und kappte das Kursziel von 29,50 auf 21,20 Euro. Die Aktie reagierte am selben Tag mit einem Kursrückgang von 2,1 Prozent auf 18,73 Euro.

Cashflow bricht ein, Guidance bleibt bestehen

Der Auslöser für die Neubewertung liegt tiefer als im Tagesgeschäft. Zwar meldete Vonovia für das erste Halbjahr ein bereinigtes EBITDA von 1,46 Milliarden Euro, ein Plus von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, und auch das Vermietungsgeschäft legte um 3,5 Prozent auf 1,27 Milliarden Euro zu – trotz eines um rund 5.000 Wohnungen kleineren Bestands. Das Value-add-Segment wuchs sogar um 27,6 Prozent auf 128,5 Millionen Euro.

Der operative freie Cashflow brach dagegen um 45,4 Prozent auf 607,5 Millionen Euro ein, belastet durch das Nettoumlaufvermögen und Dividendenzahlungen.

Genau diesen Punkt macht Barclays-Analyst Paul May zum Kernproblem: Nicht der Buchwert der Bestände, sondern die Fähigkeit des Konzerns, freien Cashflow zu generieren, sollte aus seiner Sicht die Bewertung treiben. Barclays selbst hatte bereits am 24. August sein Kursziel von 23,00 auf 20,00 Euro gesenkt und die Einstufung „Underweight“ bestätigt.

An der Jahres-Guidance rüttelt Vonovia trotz der Cashflow-Schwäche nicht: Das bereinigte EBITDA soll 2026 zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro liegen, das bereinigte EBT zwischen 1,9 und 2,0 Milliarden Euro. Auch die mittelfristigen Ziele für 2028 – ein bereinigtes EBITDA von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro und Mieteinnahmen von 3,7 bis 3,8 Milliarden Euro – bleiben unverändert.

Etwas zurückgenommen wurde dagegen das Mietwachstum: Statt der ursprünglich erwarteten rund 4,2 Prozent rechnet der Konzern nun mit etwa 4 Prozent, nachdem der Berlin-Mietspiegel mit 4,8 statt der zuvor angenommenen 6,9 Prozent umgesetzt wurde.

Berlin-Wahl als nächster Belastungstest

Zu den finanziellen Fragezeichen gesellt sich ein politisches Risiko. Am 20. September wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Sollte eine Koalition mit Beteiligung der Linken zustande kommen, würde sich das Risiko einer Vergesellschaftung für Vonovias Berliner Portfolio im Wert von 23,2 Milliarden Euro konkretisieren.

Für den 13. Oktober ist zudem ein direktes Treffen zwischen Vonovia-Vorstandschef Luka Mucic und dem Berliner Linke-Landeschef Luigi Pantisano angekündigt.

Mucic, der das Amt seit Januar für eine Amtszeit bis Ende 2028 innehat, muss den Konzern also nicht nur durch die Cashflow-Diskussion, sondern auch durch die politische Unsicherheit rund um die Hauptstadt-Wahl steuern.

Auch der breitere Immobiliensektor steht unter Druck: Gestiegene Anleiherenditen belasten zinssensitive Anlageklassen wie Wohnimmobilienkonzerne generell, und auch bei Wettbewerbern wie Grand City Property senkte Goldman Sachs kürzlich die Kursziele.

Der nächste konkrete Prüfstein für Vonovia sind die Q3-Zahlen, die für den 4. November angesetzt sind. Bis dahin dürfte der Markt vor allem darauf achten, ob sich der Cashflow-Trend stabilisiert – und ob die Berlin-Wahl das politische Risiko tatsächlich verschärft oder entschärft.