Vonovia Aktie: JPMorgan sieht 50 Prozent Potenzial

Stabile Mieten, schwacher Chart: Bei Vonovia prallen operative Erholung und Zinsskepsis aufeinander. JPMorgan hält nach den jüngsten Quartalszahlen an der positiven Sicht fest. Das ist bemerkenswert, weil Immobilienwerte weiter unter erhöhten Finanzierungskosten leiden.

Analyst Neil Green bewertet die Aktie weiter mit „Overweight“ und belässt das Kursziel bei 34,50 Euro. Vom aktuellen Niveau aus ergibt sich damit ein theoretisches Potenzial von mehr als 50 Prozent. Die zentrale Begründung: Das erste Quartal fiel aus Sicht der Bank „beruhigend“ aus.

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Am Donnerstag notiert die Aktie bei 22,18 Euro, minimal im Minus. Seit Jahresbeginn summiert sich der Rückgang auf 8,04 Prozent; auf Zwölfmonatssicht steht ein Minus von 20,84 Prozent. Der Markt preist also weiter Skepsis ein.

Vermietung trägt das Geschäft

Operativ liefert vor allem das Kerngeschäft. Das bereinigte EBITDA im Segment Vermietung stieg um 6,3 Prozent auf 629,7 Millionen Euro. Trotz selektiver Verkäufe erreichte Vonovia ein organisches Mietwachstum von 4,0 Prozent.

Das ist der Kern der positiven Lesart. Wohnraum in Ballungsräumen bleibt knapp, die Leerstände sind niedrig, und die Mieteinnahmen entwickeln sich stabil. Genau diese Berechenbarkeit ist für Immobilienkonzerne in einem höheren Zinsumfeld besonders wertvoll.

Auch das Segment Value-add legte zu. Das EBITDA kletterte um 30 Prozent auf rund 50 Millionen Euro. Die Projektentwicklung blieb dagegen schwach und kam nur auf 13,6 Millionen Euro bereinigtes EBITDA.

Schulden bleiben der Prüfstein

Der zweite wichtige Punkt ist die Bilanz. Vonovia will die Verschuldung bis 2028 weiter senken. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA verbesserte sich zuletzt von 15,1 auf 14,0.

Das lindert den Druck, löst ihn aber nicht vollständig. Refinanzierungen bleiben teurer als in der Nullzinsphase, und die Branche hängt stark an der Geldpolitik der EZB. Der Einlagenzins liegt bei 2,0 Prozent, während die Leerstandsquote von Vonovia mit 2,3 Prozent niedrig bleibt.

Damit steht das Unternehmen in einem Spannungsfeld: Die operative Nachfrage ist robust, die Kapitalkosten bleiben anspruchsvoll. Kein Wunder, dass der Kurs noch nicht so recht auf die verbesserten Kennzahlen anspringt.

Prognose bleibt intakt

Für 2026 peilt Vonovia weiter ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro an. Diese Spanne ist wichtig, weil sie signalisiert, dass das Management trotz höherer Finanzaufwendungen keine Korrektur der Jahresziele vornimmt.

Das bereinigte Konzernergebnis soll zwischen 1,4 und 1,5 Milliarden Euro liegen. JPMorgan sieht darin offenbar genug Stabilität, um eine schrittweise Neubewertung der Aktie zu rechtfertigen.

Der nächste Prüfpunkt ist die Entwicklung bis zum Halbjahr: Hält Vonovia Mietwachstum und Schuldenabbau auf Kurs, bekommt JPMorgans Neubewertungsargument mehr Substanz. Rutscht die operative Dynamik ab, bleibt der Abschlag zum Kursziel nachvollziehbar.

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