Vonovia Aktie: Mucic plant 5 Milliarden Euro Verkäufe

Vonovia liefert solide operative Zahlen, der Markt bleibt skeptisch. Der eigentliche Konflikt liegt nicht bei den Mieten, sondern in der Bilanz: Der Immobilienkonzern muss zeigen, dass der Schuldenabbau schnell genug vorankommt, um die hohe Bewertungslücke zu schließen.

Am Dienstag schloss die Aktie bei 21,63 Euro. Seit Jahresbeginn steht ein Minus von 10,32 Prozent, auf Zwölfmonatssicht sind es 26,98 Prozent.

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Analysten sehen sehr unterschiedliche Chancen

Die Spanne der Kursziele ist ungewöhnlich breit. Sie zeigt, wie unterschiedlich der Markt Vonovias Fortschritte bei Finanzierung, Portfolio und Ergebnisqualität bewertet.

• Berenberg setzt das Kursziel auf 38 Euro und bleibt bei „Buy“. Analyst Kai Klose sieht ein solides erstes Quartal und verweist auf bessere Profitabilität.
• Barclays kommt nur auf 23 Euro und empfiehlt den Verkauf. Analyst Paul May sieht schwächere Eckzahlen im Jahresvergleich, auch wenn die Jahresziele bestätigt wurden.
• Goldman Sachs erhöhte das Kursziel von 31,30 auf 31,80 Euro. Jonathan Kownator lobt vor allem die klare Strategie zum Schuldenabbau.
• JPMorgan bleibt bei „Overweight“ mit einem Kursziel von 34,50 Euro. Neil Green sieht den Abbau der Verschuldung als Schlüssel für künftiges Wachstum.

Damit liegt die Debatte offen auf dem Tisch. Operativ stabilisiert sich Vonovia, aber der Kapitalmarkt verlangt sichtbare Fortschritte bei der Bilanz. Kein Wunder, dass die Aktie trotz bestätigter Ziele kaum Vertrauen zurückgewinnt.

Mieten tragen, Zinsen drücken

Im Vermietungsgeschäft stieg das bereinigte EBITDA im ersten Quartal um 6,3 Prozent. Das gelang trotz eines um rund 4.000 Wohnungen reduzierten Bestands. Das organische Mietwachstum lag bei 4,0 Prozent.

Die operative Basis bleibt damit intakt. Auch die Vermietungsquote von 97,7 Prozent spricht für eine hohe Auslastung im Kerngeschäft. Der Bestand arbeitet, selbst wenn Vonovia einzelne Einheiten verkauft.

Im Value-add-Segment legte das bereinigte EBITDA um mehr als 30 Prozent auf 50,1 Millionen Euro zu. Treiber waren die Handwerkerorganisation und das Energiegeschäft. Diese Bereiche liefern zusätzliches Ergebnis, ohne den Kern der Investmentstory zu verändern.

Auf Konzernebene zeigt sich die Belastung durch höhere Kapitalkosten klarer. Das bereinigte EBITDA Total erreichte 711,6 Millionen Euro und lag im Rahmen der Erwartungen. Das bereinigte EBT fiel auf 462,2 Millionen Euro.

Der Schuldenpfad wird zur Messlatte

CEO Luka Mucic stellt den Schuldenabbau ins Zentrum. Vonovia will den Verschuldungsgrad LTV bis Ende 2028 auf 40 Prozent senken. Ende 2025 lag der Wert bei 45,4 Prozent.

Dafür plant der Konzern Portfolioverkäufe im Noncore-Bereich. Auch Minderheitsanteile stehen auf dem Prüfstand. Bis Ende 2028 könnten Assets von bis zu 5 Milliarden Euro abgegeben werden.

Erste Fortschritte sind sichtbar, aber noch klein. Im ersten Quartal sank der Loan-to-Value-Wert auf 45,1 Prozent. Der Zinsdeckungsgrad lag bei 3,7x.

Bis Ende 2028 peilt Vonovia außerdem eine Nettoverschuldung zum EBITDA von unter 12x an. Zuletzt verbesserte sich dieser Wert leicht auf 13,7x. Der Weg ist also erkennbar, aber noch nicht kurz.

Hoher Abschlag zum Buchwert

Die Bewertung bleibt der auffälligste Punkt. Der Verkehrswert des Portfolios stieg leicht auf 84,7 Milliarden Euro. Der EPRA NTA erhöhte sich auf 46,57 Euro je Aktie.

Damit handelt die Aktie mit einem Abschlag von mehr als 50 Prozent auf den Nettovermögenswert. Dieser Abstand erklärt, warum einige Analysten deutlich höhere Kursziele ansetzen. Er erklärt aber auch, warum der Markt mehr Belege für sinkende Verschuldung sehen will.

Für das Gesamtjahr erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA Total von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro. Das bereinigte EBT soll zwischen 1,9 und 2,0 Milliarden Euro liegen. CFO Philip Grosse verwies auf geopolitische Unsicherheiten und zuletzt leicht steigende Finanzierungskosten, sieht die Finanzierung mittel- und langfristig aber weiter im Plan.

Die nächste Ergebnisveröffentlichung für das zweite Quartal ist für den Sommer geplant. Bis dahin bleibt der Schuldenabbau der zentrale Prüfstein: Sinkt der LTV weiter, bekommt die Bewertungslücke ein stärkeres Argument. Bleibt der Fortschritt gering, dürfte der hohe Abschlag schwerer zu schließen sein.

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