Vonovia Aktie: Nicht nur Zahlen

Starke Vermietungsquoten, wachsendes EBITDA — und trotzdem notiert die Aktie rund acht Prozent unter ihrem 200-Tage-Durchschnitt. Bei Vonovia erzählen Fundamentaldaten und Kursentwicklung gerade zwei verschiedene Geschichten.

Zinsdruck schlägt operative Stärke

Der Immobilienkonzern lieferte für 2025 solide Zahlen: Das bereinigte EBITDA wuchs um sechs Prozent auf 2,8 Milliarden Euro, die Vermietungsquote lag bei 97,9 Prozent. Operativ läuft das Geschäft. Das Problem sitzt woanders — steigende Anleiherenditen, zuletzt durch geopolitische Spannungen weiter angeheizt, drücken auf die Bewertung aller schuldenintensiven Immobilienkonzerne.

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Goldman Sachs bleibt trotzdem bei „Buy“, senkte aber das Kursziel von 36,60 auf 32,10 Euro. Analyst Jonathan Kownator lobte den schnelleren Schuldenabbau, passte seine Bewertung aber den höheren Zinsen an. Der aktuelle Kurs von 23,69 Euro impliziert damit ein Aufwärtspotenzial von über 35 Prozent — falls die Zinswende kommt.

Schulden im Visier

Vonovias strategische Antwort auf den Zinsdruck ist ein aggressiver Bilanzumbau. Die Loan-to-Value-Quote soll von 45,4 Prozent bis 2028 auf rund 40 Prozent sinken. Dafür plant das Management Devestitionen von zwei Milliarden Euro, fokussiert auf Gewerbe- und Pflegeimmobilien — weitere 500 Millionen Euro sollen aus dem Verkauf von Minderheitsbeteiligungen kommen.

Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA verbesserte sich von 15,1 auf 14,0. Fortschritt, aber noch weit vom Zielkorridor entfernt.

Zwei Termine im Mai entscheiden

Ende Mai wird es konkret. Die Q1-Zahlen zeigen, ob das anvisierte EBITDA-Ziel von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro für 2026 auf Kurs liegt. Kurz darauf, am 21. Mai, lädt Vonovia zur Hauptversammlung im RuhrCongress Bochum.

Dort stimmen die Aktionäre über eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie ab — Auszahlung wäre der 26. Mai. Die Ausschüttung erfolgt vollständig aus dem steuerlichen Einlagekonto, inländische Aktionäre zahlen keine Kapitalertragsteuer. Finanzvorstand Philip Grosse setzt damit eine Ausschüttungsquote von 50 bis 60 Prozent des bereinigten Vorsteuergewinns um.

Auf der Agenda steht außerdem ein neues Vergütungsmodell für den Aufsichtsrat: reines Festgehalt, 132.000 Euro Grundvergütung pro Jahr, mit der Pflicht, jährlich 20 Prozent davon in Vonovia-Aktien zu investieren und zu halten. Das schafft zumindest auf Aufsichtsratsebene Interessengleichklang mit den Aktionären.

Der RSI liegt bei 36,9 — technisch nahe an überverkauftem Terrain. Ob das reicht, um eine Gegenbewegung auszulösen, hängt maßgeblich davon ab, was die Q1-Zahlen und der EZB-Entscheid Ende Mai liefern.

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