Vonovia Aktie: Reicht der Investitionsstopp für eine bessere Bewertung?

Mit der für den 4. November angekündigten Zwischenmitteilung muss Vonovia erläutern, wie sich die gekürzten Wachstumserwartungen und höheren Finanzierungskosten auf den verfügbaren Mittelzufluss auswirken. Nach der Aussetzung neuer Manage-to-Green-Investitionen steht dabei die Verwendung des Kapitals im Mittelpunkt. Darüber spricht Felix Baarz mit Dieter Jaworski.

Vonovia (DE000A1ML7J1) — Schlusskurse 07.05.2026 bis 03.11.2026, Angaben in EUR. Stand: 03.11.2026.

Felix Baarz: Vonovia setzt neue Manage-to-Green-Investitionen aus. Soll man einen solchen Rückzug tatsächlich als Beleg für gutes Management verbuchen?

Dieter Jaworski: Aus einem Investitionsstopp folgt noch keine gute Kapitalallokation, also eine wirtschaftlich sinnvolle Verwendung des Geldes. Diese Schlusskette reißt schon beim ersten Schritt: Weniger auszugeben schafft zunächst Liquidität. Ob dadurch Wert entsteht, hängt davon ab, welche Vorhaben gestrichen werden und welche später teurer nachgeholt werden müssen.

Ich halte die Priorität für Entschuldung trotzdem für richtig. Höhere Finanzierungskosten treffen inzwischen auch die Wirtschaftlichkeit von Verkäufen und Projektentwicklungen. Da muss das Management seine Ansprüche an neue Investitionen verschärfen.

Die am 28. Oktober angekündigte Überprüfung des Entwicklungsgeschäfts ist deshalb wichtiger als ein einzelner Ausgabenstopp. Sie muss zeigen, wo Vonovia dauerhaft Kapital verdienen kann. Eine progressive Dividendenpolitik hat sich diesem Befund unterzuordnen. Ausschüttungsversprechen bezahlen keine Finanzierung.

Felix Baarz: Welche Substanz rechtfertigt dann überhaupt eine freundlichere Bewertung, wenn Sie selbst die Ausschüttungspolitik infrage stellen?

Dieter Jaworski: Der vermietete Bestand hat wirtschaftlichen Wert, auch wenn die Finanzierung teurer wird. Wohnraumknappheit stützt die Nachfrage. Die Größe verschafft Vonovia Vorteile beim Einkauf und bei der Organisation von Instandhaltung; eigene Handwerkerkapazitäten verringern die Abhängigkeit von externen Anbietern.

Das erkenne ich ausdrücklich an. Nur lässt sich daraus keine beliebige Mietsteigerung ableiten, weil die Regulierung den Zugriff auf die Knappheitsrendite begrenzt.

Meine entscheidende Bedingung lautet: Der laufende Mittelzufluss nach Finanzierungskosten muss sich ohne weitere Investitionskürzungen verbessern. Erst dann verdient Vonovia für mich eine freundlichere Bewertung. Bis dahin gewichte ich die finanzielle Beweglichkeit stärker als die Größe des Wohnungsbestands.

Felix Baarz: „Ohne weitere Investitionskürzungen“ soll sich der Mittelzufluss verbessern. Verlangen Sie damit nicht genau das, was Vonovia mit dem jetzigen Sparkurs vorerst gar nicht liefern kann?

Dieter Jaworski: Kurzfristig kann das Unternehmen diese Bedingung verfehlen. Deshalb gibt es von mir auch keinen Vorschuss für die neue Strategie.

Für 2026 erwartet Vonovia beim operativen freien Mittelzufluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens inzwischen einen moderaten Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Gemeint ist die unternehmenseigene Kennzahl vor Veränderungen bei kurzfristig gebundenem Betriebskapital. Diese Erwartung zeigt, wie wenig vom stabilen Vermietungsgeschäft nach den übrigen Belastungen übrig bleiben kann.

Am ehesten würde ich meine Skepsis früh am Mittelzufluss aus dem laufenden Geschäft überprüfen: Steigt er bei stabilen Bestandsinvestitionen und ohne zusätzliche Verkaufserlöse, hätte ich die Ertragskraft zu vorsichtig eingeschätzt. Verbessert er sich lediglich durch weitere gestrichene Arbeiten, wäre das für mich kein ausreichender Beleg. Die Ausgaben können später wiederkommen.

Felix Baarz: Wie schwer wiegt dann Berlin? Das Unternehmen sagt bereits, die Vergesellschaftungspläne beeinflussten seine Planung. Kann eine örtliche politische Entscheidung Ihre ganze Rechnung aushebeln?

Dieter Jaworski: Für den betroffenen Bestand kann sie erheblich sein. Wohnungen lassen sich bei politischen Konflikten nicht an einen anderen Standort verlagern. Bestände in Schweden oder Österreich ändern an dieser örtlichen Bindung wenig.

Ich gewichte zunächst die Unsicherheit für Investitionsentscheidungen: Welche Arbeiten rechnen sich noch, über welchen Zeitraum, unter welchen Bedingungen? Die Aussage der Unternehmenssprecherin belegt einen Einfluss auf die Planung. Eine konkrete Investitionsentscheidung wurde damit nicht angekündigt.

Auch die Zweifel an der Finanzierbarkeit des Berliner Modells schaffen noch keine Planungssicherheit. Für Vonovia wäre es gefährlich, auf eine politische Entwarnung zu setzen und deswegen die eigene Bilanz weniger konsequent zu stärken. Den größten Hebel für das Management sehe ich weiterhin bei Finanzierung und Mittelverwendung.

Felix Baarz: Was müsste das Management konkret tun, damit Sie ihm bei der Verwendung des Geldes mehr vertrauen?

Dieter Jaworski: Es müsste zeigen, welche Vorhaben sich nach den höheren Zinskosten noch lohnen, und schlechte Vorhaben tatsächlich beenden. Ein eigener Aktienkauf wäre für mich allenfalls eine Ergänzung zu diesem Beleg. Vertrauen entsteht, wenn die Entscheidungen halten, sobald sie unbequem werden.

Felix Baarz: Sie verlangen einen besseren laufenden Mittelzufluss nach Finanzierungskosten ohne weitere Investitionskürzungen. Solange dieser Beleg fehlt, ist der Bewertungsabschlag für Sie verdient?

Dieter Jaworski: Ja. Ich halte den Abschlag derzeit für verdient, weil das Management die bessere Verwendung des Kapitals erst belegen muss. Der Wohnungsbestand und seine Kostenvorteile geben Vonovia Substanz; für eine freundlichere Bewertung reicht mir das unter den höheren Finanzierungskosten noch nicht. Meine Skepsis hängt am verfügbaren Geld, nicht an der Nachfrage nach Wohnungen.