Vonovia: Portfolio wächst, Aktie fällt 6,2 Prozent

Vonovia besitzt Wohnungen im Wert von 81,8 Milliarden Euro. An der Börse ist der Konzern derzeit nur 16,90 Milliarden Euro wert. Diese Kluft zwischen Buchwert und Marktkapitalisierung ist die eigentliche Geschichte hinter der schwachen Kursentwicklung des Immobilienriesen – und sie wird durch die jüngsten Geschäftszahlen noch deutlicher sichtbar.

Portfolio wächst, Aktie schrumpft

Im Halbjahresbericht vor rund einem Monat wies Vonovia eine Aufwertung seines Immobilienportfolios auf 81,8 Milliarden Euro aus, getragen von einer Neubewertung sowie höheren Beiträgen aus dem Vermietungsgeschäft und wohnungsnahen Dienstleistungen. Das bereinigte EBITDA legte leicht zu. Der Gewinn nach Steuern sank dagegen, weil höhere Minderheitenanteile ins Gewicht fielen.

Die Prognose für das laufende Jahr blieb unverändert: ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro sowie Adjusted Shareholder Earnings von 1,4 bis 1,5 Milliarden Euro. Das organische Mietwachstum musste Vonovia allerdings um 20 Basispunkte nach unten korrigieren, weil der Berliner Mietspiegel geringere Zuwächse zulässt.

Der Aktienkurs hat auf diese im Kern soliden Zahlen nicht positiv reagiert. Seit der Vorlage vor rund einem Monat hat das Papier rund 6,2 Prozent verloren.

Am Freitag schloss die Aktie bei 19,84 Euro, nur 1,6 Prozent über dem 52-Wochen-Tief von 19,53 Euro und rund 31 Prozent unter dem Jahreshoch von 28,88 Euro. Der Relative-Stärke-Index von 37 signalisiert eine überverkaufte Marktlage, ohne dass sich daraus bislang eine Trendwende ableiten lässt.

Refinanzierung läuft trotz schwachem Kursjahr

Ein Gegengewicht zur Kursschwäche liefert die Finanzierungsseite. Seit Jahresbeginn hat Vonovia 4,4 Milliarden Euro am Kapitalmarkt aufgenommen, bei einer durchschnittlichen Laufzeit von acht Jahren und einem Euro-Kupon von 3,2 Prozent.

Für einen Konzern mit hoher Verschuldung und einem schwierigen Aktienjahr ist das ein Signal, dass Fremdkapitalgeber dem Geschäftsmodell weiterhin vertrauen – auch wenn die Konditionen die gestiegenen Refinanzierungskosten am Markt widerspiegeln.

Die Diskrepanz zwischen Fremd- und Eigenkapitalseite wirft die Frage auf, warum der Aktienmarkt dem Immobilienbestand einen derart hohen Abschlag zumisst.

Ein Teil der Antwort liegt im regulatorischen Umfeld: Mietspiegel-Anpassungen wie in Berlin bremsen das organische Wachstum, und Anleger preisen offenbar weitere politische Eingriffe in die Mietentwicklung ein. Hinzu kommt das gestiegene Zinsniveau, das die Bewertung von Immobilienbeständen grundsätzlich unter Druck setzt, selbst wenn die Buchwerte selbst noch zulegen.

Ausschüttung als Stabilitätsanker

Für Anleger, die die Aktie bereits halten, bleibt die Dividende ein Argument. Die Hauptversammlung im Mai beschloss eine Ausschüttung von 1,25 Euro je Aktie.

Gemessen am aktuellen Kursniveau ergibt das eine Dividendenrendite, die deutlich über dem Niveau liegt, das Vonovia in besseren Börsenjahren bot – ein Effekt, der aus fallenden Kursen resultiert und nicht aus einer Erhöhung der Ausschüttung selbst. Bei derselben Hauptversammlung wurde zudem Anne-Marie Großmann-Minkwitz in den Aufsichtsrat berufen.

Die operative Führung des Konzerns liegt seit Jahresbeginn bei Luka Mucic, der als CEO auf Rolf Buch folgte und zuvor als Finanzchef bei SAP und Vodafone tätig war. Für ihn bleibt die zentrale Aufgabe unverändert: die Lücke zwischen dem inneren Wert des Portfolios und der Bewertung an der Börse zu schließen, ohne dass regulatorische Belastungen die operativen Fortschritte immer wieder überlagern.