Vorstandsinterview: Deutsche Konsum REIT – „Wir sind ein Stück erwachsener geworden“

Über eine Kapitalerhöhung hat die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) rund 51 Mio. Euro eingenommen. Infolge der großen Nachfrage auf Investorenseite hat Großaktionär Obotritia dabei auf eine Zuteilung verzichtet und sich auf 27,8 Prozent verwässern lassen. In der Nische der lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien sieht DKR-Finanzvorstand Christian Hellmuth „aufgrund der nach wie vor starken Fragmentierung auf absehbare Zeit noch sehr viel Konsolidierungs- bzw. Wachstumspotenzial“. Während sich die COVID-19-Auswirkungen auf die Gesellschaft nach seiner Einschätzung in Grenzen halten, wird die DKR „in sehr absehbarer Zeit sicherlich eine Portfoliogröße von 1 Mrd. Euro überschreiten“.

Börse Global: Herr Hellmuth, die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) hat eine Kapitalerhöhung im Volumen von insgesamt rund 3,195 Mio. neuen Aktien durchgeführt. War das nicht angesichts der derzeit herrschenden Verunsicherung am Markt ein ziemliches Wagnis?

Christian Hellmuth: Das könnte man angesichts des derzeit unberechenbaren Marktumfelds sicher so sehen, aber in unserer Nische sind wir von den allgemeinen Entwicklungen relativ abgeschirmt, denn gerade die Nahversorgungsimmobilien mit Lebensmitteleinzelhändlern, Baumärkten und anderen nichtzyklischen Mietern stehen in der aktuellen Situation sehr gut da. Zudem haben wir auf den jüngsten Roadshows das zunehmende Interesse institutioneller Investoren vernommen, die bereits seit längerer Zeit eine Einstiegsmöglichkeit gesucht haben.

Warum hat sich Ihr Großaktionär Obotritia auf 27,8 % verwässern lassen?

Christian Hellmuth: Die Obotritia wollte auch wieder mitzeichnen, hat sich aber angesichts des starken Interesses und der starken Überzeichnung der Emission dazu entschieden, großen und namhaften Investoren den Einstieg zu ermöglichen. Zudem war angesichts der steigenden Volumina der Kapitalerhöhungen mit zunehmender Unternehmensgröße klar, dass dieser Schritt in näherer Zukunft zwangsläufig ohnehin hätte erfolgen müssen. Insofern ist die Deutsche Konsum REIT-AG jetzt sozusagen wieder ein Stück erwachsener geworden.

Im Zuge der Kapitalerhöhung haben Sie brutto gut 51 Mio. Euro eingenommen. Gleichzeitig haben sie angekündigt, schon in Verhandlungen über den Kauf von Objekten im Wert von über 100 Mio. Euro zu stehen. Wenn man bedenkt, dass sie im 1. Halbjahr bereits 44 Objekte mit einem Investmentvolumen von rund 170 Mio. Euro erworben haben, ist das ein ganz schöner neuer Brocken. Sehen sie in der aktuellen Marktlage besondere Opportunitäten?

Christian Hellmuth: Im Prinzip sehen wir die gleiche Pipeline wie vor der COVID-19-Krise plus weitere neue Objekte gleicher Kategorien. Zwischenzeitlich war zwar das Tempo der Akquisitionsprozesse aufgrund der Krise komplett zum Erliegen gekommen, aber jetzt dreht sich das Rad wieder und wir arbeiten an konkreten Akquisitionen. Das steigende Ankaufsvolumen geht einher mit der zunehmenden Bekanntheit der DKR und ist zum Teil auch auf frühere Transaktionen zurückzuführen, die jetzt wieder zu neuen Akquisitionen führen. Distressed Assets als Folge der Coronakrise sehen wir derzeit noch nicht am Markt, aber dafür ist es vermutlich auch noch etwas zu früh.

Bedeutet die aktuelle Entwicklung, dass Sie sich künftig noch stärker im Bereich Lebensmittelmärkte engagieren, als Sie dies ohnehin schon tun? Und hat der Wettbewerb in diesem Sektor zuletzt zugenommen?

Christian Hellmuth: Eine wesentliche Erkenntnis der Krise für uns war, dass wir bisher goldrichtig mit unserer Akquisitionsstrategie lagen. Wir versuchen deshalb auch noch mehr vergleichbare Immobilien zu kaufen, die auch lebensmittelgeankert sind. Dass das attraktiv ist, haben mittlerweile auch einige neuere Wettbewerber festgestellt und fahren ähnliche Strategien wie wir, akzeptieren aber zum Teil deutlich niedrigere Anfangsrenditen als wir. Aufgrund der nach wie vor starken Fragmentierung dieser Nische, sehen wir hier aber auf absehbare Zeit noch sehr viel Konsolidierungs- bzw. Wachstumspotenzial.

Bleiben wir noch bei den Geschäftszahlen. Für das erste Halbjahr haben Sie einen Anstieg um 28% bei den Mieteinnahmen gemeldet. Um den gleichen Prozentsatz stieg auch der FFO. Wenn man sich nun die Diskussionen der letzten Wochen anschaut um bundesweite Geschäftsschließungen und Mietstundungen – wie ist hier bei ihnen die Situation?

Christian Hellmuth: Wir hatten im April Mietstundungen von etwa 30%, darunter vor allem große Filialisten, die zum Teil auch von Schließungen betroffen waren. Im Mai sind hingegen wieder rund 90% der Mieten eingegangen. Wir erwarten grundsätzlich, dass ein Großteil der nichtgezahlten Mieten nach der Krise auch in voller Höhe gezahlt werden, suchen aber durchaus individuelle Ansätze, um den Mietern in der Krise zu helfen. Dies hat zwar zu etwas geringeren Cashzuflüssen in diesen beiden Monaten geführt, trifft uns aber auf der Erlösseite bislang so gut wie gar nicht.

Sie weisen auch einen aFFO aus nach Abzug von Modernisierungsmaßnahmen. In welchem Volumen führen Sie derzeit Revitalisierungsprojekte und Neubaumaßnahmen durch und welche Effekte erwarten Sie hieraus? 

Christian Hellmuth: Ja, wir führen derzeit für unsere Verhältnisse umfangreiche Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen an einigen Standorten durch, wodurch Flächen besser ausgenutzt werden, Leerstände abgebaut und zum Teil ein deutlich besserer Mieterbesatz erreicht wird, der diese Immobilien dann nachhaltig optimal aufstellt. Beispielsweise konnten wir jetzt mit dem lange geplanten Umbau der Kolumbuspassagen in Rostock beginnen, wo wir erstmals in der Historie des Objektes langfristig einen Lebensmittelankermieter gewinnen konnten. Durch diesen starken Anker werden auch zum Teil jahrelange Leerstände in dem Objekt nahezu vollständig abgebaut, was dann in Summe auch zu höheren Mietumsätzen sowie Wertsteigerungen der Immobilien führen wird. Alle Investitionen sind mit Mietverträgen unterlegt, die unseren Mindestrenditeanforderungen entsprechen. Aufgrund des gewachsenen Immobilienportfolios sind für derartige Maßnahmen in diesem Jahr Capex zwischen 10 und 12 Mio. Euro vorgesehen. 

Viele Unternehmen, auch aus dem Immobiliensektor, trauen sich derzeit wegen Corona keine konkrete Prognose zu. Wie steht es da bei ihnen um die eigenen Erwartungen an das laufende Geschäftsjahr?

Christian Hellmuth: Nach unserer Einschätzung werden sich die Auswirkungen in Grenzen halten, da wir laufende Mietverträge haben und die allermeisten unserer Mieter auch über eine sehr gute Bonität verfügen. Insofern werden auch die gestundeten Mieten nicht zu einer wesentlichen Ergebnisreduzierung führen. Deshalb haben wir unsere Ergebnisprognose bestätigt.

Im Firmennamen steht es ja schon drin, dass ihr Hauptmarkt Deutschland ist. Dennoch die Frage, ob sie sich auch im Ausland ein stärkeres Engagement vorstellen könnten und wo möglicherweise hier Schwerpunkte liegen könnten.

Christian Hellmuth: Nein, wir sehen derzeit noch ein großes Wachstumspotenzial in unserer Nische in Deutschland.

Wo wollen Sie in drei bis fünf Jahren mit der Deutschen Konsum REIT stehen? Steht auch für die nächsten Geschäftsjahre ein Einkaufsvolumen im dreistelligen Millionenbereich auf Ihrer Agenda?

Christian Hellmuth: Prinzipiell setzen wir uns keine konkreten Größenziele beim Wachstum im Hinblick auf die Portfoliogröße, sondern fokussieren vielmehr auf ein qualitatives Wachstum mit hoher Anfangsrendite, guten Objekten und defensiven Ankermietern, die starke und nachhaltige Cashflows generieren. An dieser Investitionsstrategie halten wir diszipliniert fest. Dennoch konnten wir in den vergangenen drei Geschäftsjahren derartige Immobilien in Volumina zwischen 120 Mio. und 170 Mio. Euro hinzuerwerben, wodurch wir auch quantitativ stark zulegen konnten. Wenn wir dies fortführen können, wovon wir ausgehen, werden wir in sehr absehbarer Zeit sicherlich eine Portfoliogröße von 1 Mrd. Euro überschreiten. Vor allem aber wollen wir unsere Aktionäre mit stetig wachsenden Dividenden erfreuen.

Herr Hellmuth, vielen Dank für das Gespräch.