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Marriott: Darum funktioniert das Geschäftsmodell auch in Krisenzeiten!

Viele Leute gehen davon aus, dass der amerikanische Hotelriese Marriott all jene Immobilien besitzt, welche seinen Markennamen und Logos verwenden. Das ist in der Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen “Asset-Light”-Ansatz. Das bedeutet, dass das Unternehmen die Hotels verwaltet oder im Rahmen eines Franchisevertrags verpachtet, sie aber nicht besitzt.

In der Umsetzung erhält Marriott eine Basisverwaltungsgebühr, die einen Prozentsatz des Umsatzes darstellt, sowie eine Anreizgebühr, welche auf der Gesamtrentabilität des Hotels basiert. Abhängig von der Vereinbarung kann das Unternehmen feste Mietzahlungen sowie zusätzliche Beträge erhalten, die auf einem Prozentsatz des Umsatzes basieren. Es werden auch die Kosten für den Betrieb der Immobilie erstattet. Wenn Marriott also einen Franchisevertrag abschließt, verwenden die Franchisepartner die Markennamen (z. B. Marriott, W Hotels und Westin) und stellen Marriott einen Prozentsatz des Umsatzes mit Zimmern und Lebensmitteln / Getränken zur Verfügung.

Lange Planungsfristen

Diese Vereinbarungen werden auch nicht so schnell aufzulösen sein bzw. sich in schweren Zeiten in Luft auflösen. Die meisten laufen zunächst 20 bis 30 Jahre, wobei Marriott die Option hat, diese um weitere 50 Jahre zu verlängern. Allerdings bedeuten diese Vereinbarungen auch nicht, dass das Unternehmen unempfindlich gegen wirtschaftliche Abschwächungen ist.

Da die Einnahmen der Immobilien mit dem Coronavirus einen Schlag erleiden, bedeutet dies für Marriott erst einmal eine niedrigere Umsatzrendite. Da es jedoch keine großen Fixkosten wie eine Hypothek oder andere Betriebskosten gibt, sollte dies nicht zu einem Riesenproblem des Unternehmens führen. Ganz im Gegenteil, erleichtert diese Lösung doch dem Management die Ausgabenkürzung in schwierigen Zeiten.

Dank der geringen Exponiertheit von Marriott kann so die Marke wachsen und durch diese Vereinbarungen Immobilien hinzufügen, während die Hebelwirkung pro neuem Objekt angemessen bleibt. Dies ist besonders gut für eine zyklische Industrie, da es das finanzielle Risiko senkt. Das zeigen auch die Zahlen:

Marriott ist solide durchfinanziert

Die Verschuldung Marriotts belief sich zuletzt auf 10,9 Mrd. Dollar, was einem Verhältnis von Schulden zu EBITDA von etwa 3 am unteren Ende des Managementziels entspricht. Um Geld zu sparen, kürzt das Management derzeit sein Investitionsbudget von 700 bis 800 Mio. Dollar um mindestens ein Drittel und setzt vorübergehend die Dividende aus.

Niemand behauptet, dass das Coronavirus für Marriott einfach wird. Schließlich ist das Unternehmen auf Geschäftsreisen angewiesen. Das Unternehmen ist jedoch nicht mit hohen Fixkosten konfrontiert und seine Investment-Grade-Bilanz sollte es ermöglichen, allen wirtschaftlichen Problemen standzuhalten. Normalisiert sich die Weltlage in den kommenden Monaten, sollte sich dies auch im Kurs spiegeln. Kurse um 140 Dollar per 2021 sind u. E. keine Utopie. Aktueller Kurs: 79 Dollar.

Chart Marriott International

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